土地探しの基礎知識

建設業界や不動産業界には、とにかく分かりにくい専門用語が並んでいます。見るだけで拒否反応・・・なんてことのないように、基本的な用語だけでも理解しておきましょう。ここを押さえておくと、建築会社さんや不動産会社さんとの話も分かるようになり、楽しんで土地探しが出来るはずです！物件情報に記載されている用語などを順に解説していきましょう。

地目

簡単に言うと「土地の用途」のことです。その土地の現況や利用状況によって判断され、登記簿に記載されます。皆さんが購入される土地は「宅地」であることが多いですが、「畑」や「田」、「雑種地」など宅地でない場合もあります。ここが宅地以外である場合、建物と建てる際に「宅地」にする地目変更が必要になります。その場合、費用が掛かりますので確認が必要です。ちなみに似た表現に「最適用途：住宅用地」と記載があることがありますが、こちらは住宅に適しています、というだけで地目とは何ら関係ありません。

交通関係

通勤、通学で公共交通機関を使われている方は、必ずチェックする必要があります。一番最寄りの駅やバス停の記載がありますので、どれくらいで行けるのか実際に歩いてみるも良しです。大人と子ども、それから年配の方では歩く速度が違うので、記載のある時間では到達できないこともあります。

建ぺい率と容積率

建ぺい率とは「建築面積の敷地面積に対する割合」のことです。用途地域ごとに制限が設けられており、それ以上の面積の建築が出来ないことを表しています。例えば、敷地面積100㎡で建ぺい率が60％の場合、建築面積としては60㎡以内に収めなければなりません。ちなみに建築面積とは建物を真上から見たときの面積です。

容積率とは「敷地面積に対する延べ面積の割合」のことです。容積率も建ぺい率と同様、制限が設けられており、それ以上の延べ面積の建築はできないこととなっています。例えば、敷地面積100㎡で容積率200％の場合、延べ床面積としては120㎡（建ぺい率60％もクリア）いないに収めなければなりません（総2階の建物を想定した場合）。ちなみに延べ床面積とは建物の床面積を合計した面積です。

都市計画

都市計画とは簡単に言うと「街づくりのルール」を設定し規定に沿って都市をつくる計画のことです。好きなように建築や建設が出来てしまうと、無茶苦茶になってしましますよね。そうならないためにまちづくりを進めて良い地域やまちづくりを制限して自然を守る地域などに分けているというわけです。ここで重要なのは「市街化区域」であること。「市街化調整区域」もあるのですが、こちらは建築が制限され基本的には家を建てることができません。土地情報をよく見て建築が出来る地域か確認しましょう。

用途地域

用途地域とは「計画的な市街化をするために用途に応じてルールを決めた13の地域」のことです。地域によって建てられる建物の種類や大きさが変わり、地域ごとに暮らしやすさや生活環境が変わります。

用途地域を大きく分けると「住宅系」「工業系」「商業系」の３つに分かれます。だいたいイメージが付くかと思いますが、「住宅系」は住居系の建物が優先され、地域によっては大きな工場等が建たないようになっています。家づくりのための土地探しはこういった地域だと安心ですね。中には「住宅系」でも階数のあるマンションや賃貸が建つこともありますので、購入時にはよく確認することが必要です。

防火地域・準防火地域

防火地域や準防火地域に指定された地域の土地に建つ建物は簡単に言うと「火災に強い建物」にする必要があります。

各会社によって仕様や金額が違うので一概に「〇〇円アップ」とは言えませんが、窓を防火仕様にしたり軒天や外壁にも制限が出たりと一般的な建築費と比較すると高くなる傾向にあります。建築会社へ相談へ行かれると、こういった話も含めて提案をしてくれるので安心です。

ちなみに防火地域・準防火地域以外の地域は「法２２条区域」と指定され、防火地域ほどではありませんが、火災に耐えうる建物仕様にする必要があります。イメージとしては、防火地域の周りに準防火地域があり、その周りを法２２条区域が囲んでいるといった形です。

引渡条件

これは専門用語ではありませんが、物件情報に記載のある用語です。どのような状態で買い手さんへ引渡が行われるかを表しています。

よくあるのが、建物付き土地の場合、建物はそのままついてくるのか、解体して更地になって引き渡してもらえるのかを確認するケースです。また現況が田んぼや畑の場合にも「現況渡し」と表記があれば、そのまま受け取る形になるため、造成工事が必要だな、といった流れになります。

また完成宅地と呼ばれる造成地だと、引渡日の記載があることがあります。これは現在造成工事中のためすぐには引き渡せません、といった注意書きになるため見落とさずに確認しましょう。

接道状況

敷地に面している道路も要チェックです。接道方位と幅員のｍ数の記載があり、この幅員が４ｍ未満の場合「セットバック」と言って、自分の敷地だけど建築や工作物が建設できない部分になるのです。４ｍ未満だと車のすれ違いも難しく、毎日出入りするのがストレスになることも。４ｍあっても周りが建物ばかりと、開けた場所では運転するときの圧迫感も全然違います。道路状況は物件情報だけでなく、現地の確認も必ず行ってください。

設備

ここではその土地のライフラインを記載しています。上水道or井戸、下水道or浄化槽、プロパンor都市ガス、といったように該当する事項が記載されています。

備考欄

備考欄は小学校区から始まり、地域特有の申請の有無まで様々なことが記載されています。必ず記載があるとは限りません。そのため購入を検討するとなった場合、市役所での調査や現地調査を行い、自分たちが購入する土地はどんな地域にあって、どんな制限がかかるのか、しっかり確認する必要があります。もちろん、すべてご自身でやろうと思うと大変な時間と労力が掛かるため、建築会社へ依頼して調べてもらい、それらを反映させたプランニングを提案してもらうようにしましょう。