『ワークスペースのある家を建てたいけど、普通の住宅と何が違うの？』

『事務所兼用住宅を検討しているけど、実際何から始めれば良いか分からない』

そんなお悩みありませんか？

今回は”ワークスペース兼用住宅（事務所兼住宅）”を建てるにあたって知っておくべき情報や進め方など、その方法を解説していきます。

目次

1. そもそも兼用住宅とは？
2. 兼用住宅と併用住宅の違い
3. 事務所兼住宅のメリット
4. 事務所兼住宅のデメリット
5. 事務所兼住宅を考えるときに気を付けたいポイント
6. 事務所兼住宅の土地探し
7. 事務所兼住宅にかかる費用について
8. 土地探しから設計、施工まで
9. まとめ

そもそも兼用住宅とは？

兼用住宅とは、プライベート空間である住宅と仕事場であるワークスペースをひとつの建物の中に設けた（つまり兼用した）住宅のことです。また似た言葉に併用住宅といったものもあります。

最近は自宅でサロンを開いたり、英会話やピアノ、習字、お料理などの教室を開いたりと自宅で働けるスペースを作りたい、といったご要望が多くなりました。もちろんパン屋さんや雑貨屋さんなど「自分のお店を持ちたい」と開業する方もいらっしゃいます。

兼用住宅と併用住宅の違い

『兼用住宅』と『併用住宅』。似ているので思わず同じように使いたくなりますが、これらは似て非なるものなのです。

個人の方が自宅の一部屋をサロンルームや事務所として利用する場合は兼用住宅に当たりますが、店舗を開く場合などは行き来が出来ないように併用住宅にされることもあります。

どんな場合に兼用が良くて、どんな場合に併用が良いのか。次は兼用住宅のメリットを見ていきましょう。

事務所兼住宅のメリット

兼用住宅の一番のメリットは何といっても「家で仕事ができる」ことではないでしょうか。在宅ワークが広がり、家族の時間を大切にしながら無理のない範囲で仕事をするのもひとつの働き方となっています

そんな働く選択肢が増える中で多くなってきたのが、兼用住宅です。

では実質的なメリットをいくつか挙げてご説明しましょう。

メリット1：住宅ローン

住宅ローンは名前の通り、住宅を購入するためのローンなのです。そのため、店舗や事務所などの住宅でない部分（非住宅部分）は、ローンに組み込めず、事務所や店舗部分には事業用ローンを利用する形となります。ですが、事業用ローンは住宅ローンと比べ金利が高かったり、借入期間が短かったりとあまり条件はよくありません。

また事業者ローンは、事業計画書や収入証明書など必要書類も多くあり、特にこれから事業を始める方だと融資を受けづらいとも言われています。

しかし！住宅ローンに非住宅部分も組み込むことが出来る条件があるのです。例えば「住宅の面積が1/2以上である」という条件。これは、全体の半分以上が住宅であれば、住宅とみなしローン借り入れの対象になる、ということです。つまり、１部屋分のサロンルームや雑貨屋などなど、コンパクトな兼用住宅をご希望の方はここに該当させることが可能です。

他には「自分で利用する店舗（事務所）であること」。例えば、人に賃貸として貸す目的ならば借り入れ対象になりません、ということです。そして店舗と住宅部分を行き来できる、つまり「兼用住宅」であること、が条件とされています。完全に店舗・事務所で区切るのであれば、住宅とはみなさない、という意味です。

メリット2：固定資産税の減税が受けられる

住宅ローンの内容と重なりますが、住宅の面積が1/2以上をクリアすると、兼用住宅であっても住宅と同じように固定資産税の減税を受けることができます。また兼用住宅のために取得した土地についても、減税を受けることが出来るのです（住宅の減税幅と異なります）。

間取りを考えるときは、こういった内容も反映させると、より節税になってランニングコストを抑えることができます。

メリット3：出費を抑えられる

自宅でお店を開くということは、他に場所を借りなくても良く、一番分かりやすいのが、賃貸を借りなくても良いということ、つまり家賃代が掛からないということですね。

また別で借りると、位置から配置やインテリアを考える必要がありますが、兼用住宅の場合は新築計画時にそういった内容も打ち合わせをしますので、必要な収納を造作したり、お好みのインテリアにすることも可能です。

事務所兼住宅のデメリット

ここまではメリットをご紹介してきました。ですが、メリットばかりではありません。もちろんデメリットもありますので、ここからはデメリットについてご説明をしていきましょう。

デメリット1：建築費が高くなる

一番に挙がるデメリットはもちろん「建築費が高額になる」ということです。店舗にしても事務所にしてもスペースが増える→面積が大きくなると考えると純粋に建築費用は高くなります。また来客用駐車場が確保できる土地の広さを希望した場合は、購入する土地の広さも検討する必要があり、一般の住宅と比べると建築費が高くなります。

その際は、賃貸を借りた時、駐車場を借りた時にかかる費用を計算し、建築費と比較しどちらのコストが抑えられるかを検討した方が良いでしょう。

デメリット2：自宅+店舗（事務所）の間取りは難易度高め

兼用住宅は店舗又は事務所と住宅を1つの建物にまとめなければなりません。LDKと店舗部分の位置関係や住宅との間仕切りについて、また来客の水廻り問題などなど、仕事もプライベートも快適にと考えると間取り計画は困難を極めます。どういった生活リズムになるのか、細かいところまで突き詰めてプランを計画することが必須です。

デメリット3：店舗部分は賃貸できない

こちらは住宅ローンで借り入れをした場合の話になります。メリットの説明をした際に住宅ローンを組む条件のひとつが「自分で利用する店舗であること」と説明をしました。住宅部分と行き来ができ、兼用住宅であることが条件でしたね。

併用住宅だと特に、もし自分が店舗を閉めたら賃貸として運用したい、といった考えをされる方がいらっしゃいます。確かに空いたスペースの有効活用もできるし、家賃が収入として入ってきますので、とても良い案だと思います。

しかし！兼用住宅として住宅ローンを借り入れ、返済を続けれている最中は「賃貸」ができません。つまり、条件の「自分で利用する店舗」ではないことになってしまいます。自分用のとして使います、と申告してローンを借りているのだから普通に考えれば当然のことですよね。

もし賃貸したいという場合は、ローンを返済する必要があります。ただ兼用住宅とは自宅部分と行き来が出来るため、賃貸を検討する場合防犯上にも気を配りたいですね。

事務所兼住宅を考えるときに気を付けたいポイント

兼用住宅のメリット・デメリットを確認し進んだら次は間取りの計画です。そこには一般の住宅と違い、気を付けるべきポイントがいくつか存在します。ここではそんなポイントを解説していきます。

ポイント1：住宅部と非住宅部の距離感

兼用住宅は住宅部分と非住宅部分を行き来できるようにするものだとご説明しましたが、双方の距離感はとても大切です。それは仕事とプライベートを分けるという観点でも重要だと考えています。

例えば音問題。サービスによってはあまりにぎやかな音がせず、おだやかな時間を必要とするものもあります。防音室まで必要だとは思いませんが、住居部分と非住宅部分の間に廊下を挟んだり、LDKと横並びで計画をしなかったりと色々な方法でサービス空間の向上を目指したいですね。

ポイント2：水廻りは共有？

次は水廻り問題。トイレや洗面など来客用と共有するかしないか。飲食店や雑貨屋などの不特定多数のお客様が来場される場合は、店舗用で確保した方が良いかと思いますが、サロンなど１対１で対応される店舗の場合、トイレは共有だとコストが抑えられることもあり、悩みどころです。

中には、他人と共有するのが苦手というご家族の方がいらっしゃるかもしれませんし、プライベートな空間に入ってほしくないというご家族もいらっしゃるかもしれません。なので兼用住宅にする場合は、ご家族の方とよく話し合い、どこまで共有にするかの線引きをすることがとても重要です。またお客様も共有だと気を使って「借りたい」と言い出しにくいということもあるかもしれません。

もちろん、話し合いの結果、トイレや洗面台は全て共有でOKという方もいらっしゃいますし、１回の来店で必ず行くというものでもないので、必ずしも別にする必要は全くありませんが、要検討事項のひとつです。

ポイント3：駐車場と部屋の配置

サービスによってどの程度の台数が必要か変わってきますが、駐車場と店舗部分の距離は近い方が良いということは誰もが思うことだと思います。ですが、土地の接道によって駐車場と部屋の位置に悩むことも多々あるのです。

住居部分の住み心地をメインに検討することが多いため、南接道であれば南側にLDKや和室など日当たりを良くしたい部屋を配置するのが一般的だと思いますが、その場合の非住宅部分の配置と来客用駐車場の距離は要検討事項になります。また先述した玄関の個所数によっても計画が変わりますので、自分たちの住みやすさ+αでお客様の利用のしやすさも検討していきたいですね。

事務所兼住宅の土地探し

兼用住宅を土地から計画する場合、土地探しもしなければなりません。広さや間口はもちろん、立地条件や来客用駐車場についても検討しながら探す必要があります。

ご自身がどんな事務所やお店を住宅と合わせたいかによって、探す土地は全く変わります。どんな内容の店舗でどういったターゲットを狙うかなどなど、住宅とは一見関係なさそうにみえる部分も打合せましょう！

事務所兼住宅にかかる費用について

兼用住宅については、だいぶ理解が深まったのではないでしょうか。ここでは費用についてご説明が出来ればと思います。

デメリットの部分で費用が高くなるとお伝えしましたが、では実際にどんな費用が高くなるのでしょうか。

共用部分費用

少しお伝えしましたが、どこまでを共有にするかによって費用は全く変わります。玄関、トイレ、水廻りとすべて別にするとその分金額も掛かりますし、広さも必要になるため、費用増額は避けられません。ただ仕様については、住居同様である必要がないのであれば、コストが抑えられる仕様に変更することもひとつの手段ですね。特に飲食店については水回り設備が必須になることが多いため、どの程度必要なのか仕様も合わせて検討ができるとベストです。

防犯対策費用

非住宅部分は住宅に比べると空ける日（休日）が多くなり、また店舗によっては金庫や機械など盗難のターゲットになりやすいものを置きっぱなしにすることも少なくありません。そのため、防犯対策に費用を掛けることが増えてきました。住宅とまとめて防犯設備を導入したり、シークレットキー（暗証番号）の入り口にしてピッキング対策をしたりと考えられることはたくさんありますが、どれを採用するにも費用が掛かります。

外構工事費用

土地の広さによって変わるので一概に高くなるとは言えませんが、やはり駐車台数が多いほど、駐車場の整備費用だったり、店舗のイメージに合わせたエクステリアだったりと費用が高くなる要素がたくさんな外構工事。広さによってはコンクリートよりアスファルトの方が安価だったり、シンプルなデザインにしてエクステリア費用を抑えたりと外構費用も計画の中で大きな割合を占めるため、決して落とせない確認項目なのです。

申請費用

店舗や事務所に限りですが、消防法や建築基準法など住宅では該当しなかった法規が関連してきます。そのために申請費用や設計費用など住宅ではかからない費用がかかることもあります。

また店舗に関しては開業届などを届け出る必要があり、建築後にも費用が必要な場合もあります。建築地域によって変わることもありますが、土地購入の目途が建ったら建築会社へ依頼し、どんな申請が必要でいくらくらいかかるのか、事細かに確認することが大切です。

土地探しから設計、施工まで

ここまで読むと分かるように兼用住宅は一般の住宅と比べ、確認事項も費用も多くなります。これらを自分たちだけで調べたり比較したりすると大変な労力にもなります。

また一般の住宅では該当しない法規がいくつもあるため、設計や施工が可能な会社を見付けることも大切です。土地探しから引渡までトータルサポートが出来る会社さんを探せるとベストです。

最近は土地から一緒に探してくれる会社さんも多く、設計も施工もトータルで依頼できる会社さんがほとんどです。しかし、店舗や建物の規模、建物の構造によって施工できる会社さんとそうでない会社さんがあるのでよく調べることも大切です。

一般の住宅でもそうですが、まずはその会社さんがどんな会社さんなのか一度話を聴くことが最初の一歩かと思います。後は自分たちの考えを理解してくれるか、担当者の方のフィーリング、金額などなど総合的に判断をして、ぜひ相棒となる会社さんを見つけてくださいね。

まとめ

兼用住宅について、いろいろご説明をしてきましたがいかがでしょうか？まだほんの触り部分のご説明ですが、実際はもっと細かく確認をすべきところがあるのです。

土地を探して、建物を建てて、住みはじめ、そして店舗開業するとなると時間と体力も必要です。ですが、この先の生活がより豊かなものとなるよう、大変かと思いますが色々聞いて調べて、素敵な家づくりをしていきましょう！

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