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この先も安心して暮らすために!耐震リフォームについて解説します!

『最近、地震が多いけれど我が家は大丈夫かしら?』

『子どもたちから実家の耐震リフォームを進められているけど、大掛かりなことはしたくないし・・・』

そんなお悩みありませんか?

今回は”耐震リフォーム”がどんなものか、安心して任せられる業者はどんな業者かなど、ポイントについて解説していきます。

永井さん
永井さん

この先も東南海地震といった大きな地震が来ると言われています。地震が来ても命を守れるよう、一緒に耐震について勉強していきましょう!

この記事を読めば・・・

・耐震の考え方がわかる!
・耐震リフォームのメリット、デメリットが分かる!
・補助金などのお得な情報をゲットできる!
・信頼できる業者の見分け方が分かる!
・安心安全でかつ金額等の要望に合ったリフォームの方法が分かる!

お家の耐震に心配がある、という方はぜひ参考にしてくださいね。

目次

  1. 耐震リフォームとは
  2. 地震に強い家と弱い家のポイント
  3. 耐震リフォームを考える建物の目安
  4. 耐震リフォームと建て替えの比較
  5. 耐震診断をしよう
  6. 耐震リフォームの流れ
  7. 耐震リフォームの注意点
  8. どんな工事をするのか
  9. 耐震リフォームの費用と工期
  10. 実際の施工事例
  11. 耐震に不安があるなら最初にこれをやろう!
  12. まとめ

耐震リフォームとは

耐震リフォームとは、読んで字のごとく建物の耐震性を向上させるためのリフォームを指します。建物の中で弱い部分を補強して、大きな地震が来ても建物が崩壊せず命を守る、という考え方が大切です。

難しい言葉で言うと「極めて稀に発生する地震に対する倒壊の危険性に対して、評点1.0以上を確保することを目的としたリフォーム」となります。

築子さん
築子さん

たしかに難しくて何言っているのかさっぱりだわ。とにかく地震に強くなるリフォームという理解で良いのよね!

永井さん
永井さん

そうですね。地震に強く、という大まかな表現ではどの程度なのか分からないため、評点として客観的に判断できるよう数値で示しているのです。

評点とは建物の耐震性、つまり地震にどれくらい強いのかを客観的に示した数値のことです。「評点」は以下のように大地震で倒壊する可能性を4段階で判定されます。

1.5以上・・・倒壊しない【新築でいう耐震等級3相当】
1.0以上~1.5未満・・・一応倒壊しない【新築でいう耐震等級1相当】
0.7以上~1.0未満・・・倒壊する可能性がある
0.7未満・・・倒壊する可能性が高い

つまり先ほどの「評点1.0以上を確保」ということは、大地震が来ても一応倒壊しない程度まで補強をするということです。ちなみに1.0だと震度6強で一応倒れないという判断となり、阪神淡路大震災でも一応倒れない建物になるのです。

築子さん
築子さん

なるほどね。たしかに数値だと判断しやすいわね。でもなんで1.5以上にしないの?その方が強いのに。

永井さん
永井さん

今のお家の診断結果によっては、評点を上げようと思うととても大掛かりな工事になり、もちろん金額もぐっと高くなります。今の状態がどの程度で、どこまで上げると良いのか予算も含めて検討したいですね。

地震に強い家と弱い家のポイント

築子さん
築子さん

そもそも地震に強い家ってどんな家なの?弱い家とは何か違いとかあるのかしら?

地震に強いかの判断は『地震の揺れに対して、建物の安定性があるかないか』がポイントになります。例えば、南側には大きな窓ばかりで、北側には窓が一切ない建物を創造すると、バランスが良いか悪いかイメージが付くと思います。

永井さん
永井さん

”壁がたくさんあると良い=強い”わけではなく『バランス』よく壁が配置されている、ということがとても重要ポイントなのです。

ではここで、実際に地震に対しての強い弱いを判断するポイントをお教えしましょう。

【地震に対しての強い弱いを判断するポイント】

耐力壁の数

地震力に対し十分抵抗できるかの判断ポイント。耐力壁が少なければ抵抗できない、として地震に弱いと判断します。

耐力壁の配置

配置が偏っている場合は、地震力が建物の弱点に集中することで倒壊しやすくなるため、地震に弱いと判断します。

軸組み(家の骨組み)の接合部

接合部が弱いと耐力壁が本来の性能を発揮できないとして、地震に弱いと判断します。

屋根や床の強度

床や屋根が経年劣化により弱くなると、建物の一体性が損なわれ耐力壁が本来の性能を発揮できないとして、地震に弱いと判断します。

基礎の鉄筋

基礎鉄筋が無い場合、耐力壁が地震力に抵抗できないとして、地震に弱いと判断します。

上記に挙げたポイント以外にも、雨漏りやシロアリ被害による骨組みなどの構造材の劣化や増改築により梁や柱に手を加えている、などチェックポイントはたくさんあります。

築子さん
築子さん

なるほど。一言で地震に強い弱いと言ってもこんなにたくさんのチェックをして判断するのね。

耐震リフォームを考える建物の目安

次に、実際に耐震を考えた方が良い建物の目安をお伝えしていきます。あくまで目安になりますので、耐震にご不安のある方は「木造耐震改修技術者のいる会社」に相談してお家の現状を知ることがおすすめです。

ナガイホームの木造耐震改修技術者

耐震改修技術者 小川さわこ
担当地域:岐阜県・愛知県

耐震改修技術者 田中儀一
担当地域:岐阜県

木造耐震改修技術者に相談したい方はこちら

リフォームを行う時期は明確にありませんが、木造住宅だと建築時期が1981年(昭和56年6月)以前の建物は旧耐震基準という基準で建てられていることが多く、耐震リフォームをするかしないかの判断材料のひとつとなっています。

ーナガイの余談ー

旧耐震基準は「数十年に一度発生すると考えられる震度5程度の地震でほとんどの建物が損傷しない」ことが基準となっています。変わったきっかけは、宮城沖地震で震度5の地震により甚大な被害が出たこと、だと言われています。そのため新基準では「震度6強から7程度の地震でも倒壊しないこと」を基準としたのです。また2000年6月には現行耐震基準となり、耐震性能は改善され続けています。

永井さん
永井さん

ちなみに、この新基準に変わったとき、建物に必要な耐力壁(耐力基準のある壁)の量や倍率の基準が見直されていますし、さらに今は現行基準はより厳しい基準に見直しされています。

新築を考えるときもそうですが、ご自身が「耐震リフォームをしたい」と思った時が”そのとき”だと思います。耐震基準やこれから説明する補助金のタイミングなど、考える要因はいくつもあるのですが、最終的にはご自身、そしてご家族の方が「リフォームをしたい」と思ったときに行動へ移されるのがベストだと考えます。

耐震リフォームと建て替えの比較

耐震補強工事には、いろいろなやり方があります。。

  1. 最小限の耐震補強を部分的に行う復旧型
  2. LDKなどリフォームしたいお部屋と合わせて行う併用型
  3. 間取りも外観も大きく変えるような積極型
永井さん
永井さん

3番の積極型は、いわゆるリノベーションに当たります。家の主要な構造材だけを残し、間取りや外観もまるごと変えてしまう大掛かりな工事です。

耐震相談をされるお客様から「耐震リフォームと建て替えとどっちの方が良いですか」という質問を受けることがあります。ご家族の要望や予算、暮らし方によってどちらが良いかは変わってきます。メリットデメリット含め、確認したうえで判断していけるとベストです。

築子さん
築子さん

耐震リフォームか建替えか、どちらかを選択するとき判断の目安になるものってないのかしら?

耐震リフォームを選択した理由例

●親世帯や自分たちが暮らしてきた家にこれからも住み続けたい
●この先10年は暮らし方を変えるつもりはないけど、地震に対して安心して生活がしたい
●耐震性能は上げたいが、費用は可能な限り抑えたい
●和室を洋室に変えるついでに耐震リフォームをしたい
●キッチンを対面式にしてついでに耐震リフォームをしたい
●古民家のようなインテリアが好みで梁や構造材を見せてセンス良くくらしたい etc…

建替えを選択した理由例

●二世帯住宅にしたい、家族構成が変わり間取りを変えたい
●水廻りの数や広さ、間取りなどリフォームでは対応が難しいから
●耐震だけでなく省エネや太陽光など、設備仕様も最新仕様を採用したいから
●どっちも見積もってもらったらリノベーションと思ったより金額差がなかったので
●既設の建物の老朽化が進んでいてリフォームでは希望の性能まで向上できない場合 etc…

ここの挙げた理由はほんの一例です。ご家族の問題によって解消方法が変わるように、ベストな工事内容も変わります。費用対効果だけではなく、今のお家に対しての想いやどんな暮らしがしたいかなど、ご要望に合わせたご提案をしてくれる会社さんがベストですね!

耐震診断をしよう

耐震リフォームをする前に、ご自身がお住まいのお家の状態を知るところから始める必要があります。その第一歩が「耐震診断」です。

耐震診断

耐震診断とは、既存の建築物で旧耐震基準で設計され、耐震性能を保有していない建物を、現行の構造基準(現行耐震基準)で耐震性の有無を確認することです。

耐震診断ではお客様立会いの下、専門家が内観はもちろん、床下や屋根裏を1~2時間かけて調査します。そして図面を作成し、診断結果をご報告するという流れになります。

築子さん
築子さん

耐震診断って建物の図面が必要になるの?実家だと古すぎてないかも。それに調査の場合、今のまま見てもらえば良いの?片付けとか必要かしら?

永井さん
永井さん

耐震診断では図面が無くても問題ありません。また家具等の片付けも必要なく現状の状態のまま診断を受けることが出来るのでご安心ください。

その他に床下を確認する際に、収納庫があるお家だと移動させたり、屋根裏を確認する際に脚立を建てる部分だけ家具を移動させたりをお願いすることがあります。診断に来る前に担当者にどういった準備が必要か確認すると良いでしょう。

築子さん
築子さん

そもそも耐震診断って無料で受けることが出来るの?どこに申し込めば良いの?

国は「旧耐震基準」の木造建物(昭和56年以前の建物)について地方公共団体と協力し無料耐震診断を行っています。そのため各市町村の耐震診断の窓口(岐阜市の場合は建築指導課)に「無料診断を受けたい」と依頼する必要があります。依頼が完了すると県に登録されている木造耐震改修技術者を紹介され、診断へ進む流れが一般的です。

永井さん
永井さん

無料診断の対象になるかならないかについては、依頼会社さんにしっかり確認してもらいましょう。時間がある方は各地方自治体の窓口で確認することもOK。岐阜市の場合だとオンライン申請もできますよ。

築子さん
築子さん

じゃあ直接診断のできる会社へ依頼した方が早いと思うのだけど、ダメなのかしら?

注意:地方公共団体を通して診断を依頼するべし!

地方公共団体に依頼しても地元の建築会社が来るなら、直接依頼しても一緒じゃない、と思ったそこのあなた!要注意です。耐震補助金や税金の減税など、優遇措置を受けたい場合は窓口を通して発行される「耐震基準適合証明書」が必要になります。そのため、先に建築会社へ相談をしたとしても地方公共団体の窓口で申請を行うようにしてください!

築子さん
築子さん

そういうことね!ふぅ聞いといて良かった!それに優遇措置があるなら利用しない手はないわね!

耐震リフォームの流れ

ここまでは耐震や無料診断について説明をしてきました。次は無料診断を申し込んでから工事完了までの流れを大まかにつかんでおきましょう。

無料耐震診断

地方公共団体の窓口へ診断を申し込みます。申し込みが承認されたら、その旨を知らせる封書が届きます。その後、担当業者が決まり現地調査を行います。調査の結果を基に現状の耐震評価が通達されます。

②精密診断・現況調査

無料耐震診断で発行された簡易耐震診断書を基に、さらに詳しく現地調査を行います。この後の耐震補強提案をするための土台となる重要な調査になります。

③耐震補強提案

調査後、工事の規模や場所、予算感などご要望のヒアリングを行い、どういった暮らしがしたいかを明確にします。その後、ご要望を踏まえた耐震補強提案をさせていただきます。

④お見積り

耐震補強の方針が決まったら、計画に沿ってお見積りをご提示します。耐震の補助金を利用する場合は、この時の見積書を事前に提出する必要があります。補助金についての詳細はスタッフにお問合せください。

⑤工事契約を結ぶ

耐震計画や予算、補助金など提示された内容に納得されたら、次は工事契約です。工期の確認をし、片付けをし工事に向けて準備が必要です。また住宅ローンを使われる場合は事前審査など進める必要があります。

⑥工事着工

計画に沿って補強個所ごとに工事を進めます。改修前、壁をめくった状態、補強金物等の確認や検討を行いながら、進めていきます。リフォームの場合、解体後状況が変わる場合があり、その際は建築会社と相談を重ねながら進めるようにしましょう。

⑦耐震リフォーム工事報告

工事が完了したら建築会社から耐震補強工事の結果報告を受けます。この工事完了を確認後、補助金関連の完了報告を続けて行う必要があります。また耐震補強工事にかかわりのない部分の工事は引き続き行います。

⑧全工事完了

耐震補強工事も水廻り等の工事もすべて完了したら、担当者立ち合いのもと検査を行います。検査で指摘事項が無ければ、工事代金をお支払いして全工事完了となります。建築会社から工事完了の書類を受け取って使用開始です。

以上が耐震リフォームの流れとなります。工事期間は耐震補強工事の規模によって、その他のリフォーム部分の規模によって全く変わります。リフォームは住みながら工事を進める場合が多いため、必ず工期の確認をしましょう。工事期間が長い場合やお家の主要部分をリフォームする場合には仮住まいの計画も必要になることがあります。

永井さん
永井さん

住みながらの工事はご家族の負担になることもございます。その場合は仮住まいのご提案をする場合もありますので、工事の内容や期間のご提案を一緒に考えていきましょう。

耐震リフォームの注意点

耐震リフォームはお家の耐震性能を向上し、安心して生活ができることが最大メリットですが、いくつか注意することもあります。

永井さん
永井さん

どんなところに注意したら良いかを一緒に確認し、実際の工事に役立てていきましょう。

★仮住まいの検討が必要★

先ほども少し出ましたが、リフォーム工事はお住まいになりながらの工事が多くあります。耐震補強工事もそのひとつです。しかし、耐震補強工事は壁をめくる必要があり、場所によっては水廻りが使えない、LDKが使えないなど、暮していくうえで負担に感じることも予測されます。そういった場合は数カ月賃貸を借りたり、ホテル住まいを検討する必要もあります。意外と費用がかかる部分になりますので、工事中の使用範囲については確認が必要です。

築子さん
築子さん

賃貸やホテルは近場があれば良いけど、費用以外に通勤や買い物にも影響してきそうで、確かに心配事のひとつね。

部屋だけの耐震改修は難しい★

最初にお伝えしたように耐震は「バランス」がとても大切です。そのため建物全体の耐震を考えた時に価格を抑えたい理由から1部屋だけ改修をしても十分な耐震性能が得られないこともあり、補助金の対象にならないこともあります。寝室やリビングなど部屋ごとの耐震工事については補助金との関連やどの程度の性能向上になるのか細かく確認をしましょう。

永井さん
永井さん

ちなみに1部屋からでも工事は可能です。どの程度の耐震工事が必要なのかはご希望によりまちまちです。建築会社としっかり打合せをしてベルトな提案をもらいましょう。

★費用が契約後に変わることがある★

耐震リフォームに限らず、リフォームの場合、壁をめくって又は解体して初めて分かる状況も少なくありません。目視では確認できない部分については、場合によっては解体後ご相談の上金額をお伝えすることもあり、契約時の費用から変更となることも考えられます。最初の見積もり段階でどこまでが明確で、どこからが不明確なのかを建築会社に確認しましょう。

永井さん
永井さん

基本的には”概算”として見積もり書内でご提案をさせていただき、現場状況によって増減あり、との表記をすることがほとんどです。実際にはやってみないと、ということもありますが、過去の経験からある程度を予測し金額をご提示しています。

ここでは大きく3つ注意点として挙げましたが、ご依頼いただいた場所や建物によって注意事項は様々です。依頼された業者と打ち合わせを繰り返しながらひとつずつ解消していきましょう。

どんな工事をするのか

一言で「耐震リフォーム」といっても規模によってその金額や工期など様々であることはお伝えしてきました。ここでは実際にどんな工事をしていくのか詳しく見ていきたいと思います。

永井さん
永井さん

すべて解体して補強し直すというわけではありません。活かせるものは出来るだけ活かして耐力が正常に働くような補強を行います。

壁補強

壁に筋交いを入れたり、構造用合板を取り付けたりと建物をさせる壁を補強して耐震性能を向上させます。壁のバランスと量が大切なので、しっかり計算後、どこを補強すればよいかはじき出し、工事へと反映させます。

金物補強

既設の柱や新設した筋交いなどを金物で固定し、地震の揺れによる接合部の抜けやゆるみを防止して耐震性能を向上させます。土台と基礎や柱と土台など接合部ごとに専用の金物を取付けるため、どの部位に取り付けるかによって各金物の名称も異なります。

基礎補強

既設の基礎に打ち増しをしたり、ひび割れ部分にエポキシ樹脂を注入したりと基礎を補強し、耐震性能を向上させます。耐震補強が必要な住宅は、建築年数から布基礎が多いため、ベタ基礎へ変える工事が出来れば良いですが、費用や工期などを考えると打ち増し等で補強、という選択肢が一般的になっています。

築子さん
築子さん

へぇ~いろんな補強方法があるのね。耐震リフォームって大掛かりなイメージだったから、部分的にもできるって知れて良かったわ!

ちなみに部分的な耐震リフォームを行った場合、既設と新設の壁がちぐはぐになりお家のデザインが崩れないか、というご心配をされることもあります。一つの例としてアクセントとして全く違う壁紙をチョイスすると、今までと雰囲気が変わり、既設新設があまり気にならなくなります。改修部分との違和感を無くしてインテリアとして見せるといった完成時見える部分のコーディネートも重要ポイントですね。

耐震リフォームの費用と工期

耐震リフォームの費用は規模や個所数によって、そして付随するリフォーム工事によって違うため、新築のように「○○万円/坪」と表すことが出来ません。実際に現地調査へ行って、現況を確認してから費用のご提示となります。

築子さん
築子さん

そうかぁ。そうするとだいたいいくらぐらい見たいな検討も実際に来てもらってからでないと難しいのね。

コストを抑えようと思うと部分改修で100万円代の工事もあれば、フルリノベーションで間取りも変えようとすると大掛かりで新築を建てるのと同様の金額が掛かることもあります。また工期も規模が大きくなれば日数がかかります。

永井さん
永井さん

以前、当社でリノベーションをされた事例では、最初のお問合せから約1年の計画でした。打ち合わせや仕様決めもあるため、早めからの計画をおススメしています。

~耐震改修の補助金~

耐震改修(リフォーム)を行うと補助金が受け取れます。担当する市町村によって金額は様々で100万円前後~200万円前後の補助金を受け取ることができます。こちらは「耐震診断」を行った上で耐震改修工事を行い、完了報告をするまでが基本的な流れとなります。

しかし毎年度内に工事を完了させ完了報告が必要になるため、いつ工事をしても補助金がもらえるわけではありません。規模によっては1年前からの計画が必要になる場合もあります

工事中についても細かな現場写真や提出書類が決まっており、ひとつひとつ確実に進めていく必要があります。詳しくは依頼する建築会社にお聞きしてみるのが一番です。

また部分改修などの工事内容によっては、耐震性能の向上が難しく補助金が申請できない、といったこともあります。補助金によって工期(申請日や報告日)や金額(申請費用や仕様のグレードアップ)が変わる可能性もあります。補助金ありきでの計画ではありませんが、どのような補助金があって自分たちが使えるのかは必ず確認しましょう。

実際の施工例

永井さん
永井さん

実際に耐震リフォームをした施工例を見ていきましょう。今回はどちらもフルリノベーションといって間取りや住宅設備を新設し、耐震補強も行った一番規模の大きい事例となります。

『全面耐震&断熱改修

   リノベーション平屋』

長年住まわれたお家を大切にしつつ、耐震と断熱にこだわってリノベーションした平屋。お家を建てられたご両親の想いも受け継がれています。

『これからの暮らしやすさを

        考えた平屋』

バリアフリーをポイントに、これからの暮らしに負担がかからないようにしたリノベーションに加えて耐震補強も行いました。

耐震に不安があるなら最初にこれをやろう!

最後に「最初にこれだけはやろう」をお伝えします。それは・・・

依頼する建築会社を決めよう!

です。いろいろ耐震リフォームについてご説明をしておきましたが、ほとんど建築会社と一緒に考える、そして決めていくことになります。信頼のできる建築会社、担当者と自分たちに合ったリフォームをしていくことがベストです。

永井さん
永井さん

特に住みながら工事を進める場合は、建築会社の方に話がしやすいと負担が軽くなることもあります。そのため信頼のできる会社さんを決めてから、詳細を進めると良いですね。

耐震を考えるなら「木造耐震改修技術者」がいる会社で補助金の取得が可能であったり、過去に同様の施工例があり提案が多かったりと、目に見える要素も重要ですが、担当者の方とのコミュニケーションの取りやすさだったり、対応の早さだったりと目に見えない要素も外すことはできません

まとめ

今とても関心が高まっている『耐震』について解説をしてきました。ですが、新築同様「どういった暮らしがしたいか」はご家族でしっかり話し合っていただく必要があります。不安な要素をあぶりだし、その解消方法が耐震でありリフォームになるという場合は、ぜひ信頼できる建築会社へ依頼してください。

今回のお話は本当にさわりの部分の解説となりましたが、皆さんの家づくりのヒントに少しでも慣れれば幸いです。気になることがありましたら、いつでもお知らせください。

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