『場所は良いんだけど、敷地面積が小さくて希望の家が建つかな？』
『親の土地に建てようと思っているけど、間口が狭いかも』
そんなお悩みありませんか？
今日は”狭小地”と呼ばれる土地に建物を建てるときに気にしたいポイントを解説していきます。
狭小地について一緒に勉強していきましょう♪
・狭小地のメリット・デメリットが分かる！
・狭小地を選ぶ時のチェックポイントが分かる！
・家づくりの選択肢が広がる！
・狭小住宅の間取りイメージが付きやすくなる！
・狭小住宅はありorなしの判断が出来る！
狭小地での建築を検討している or これから土地を探す方は、ぜひ参考にしてくださいね。
目次
- 狭小地とはどんな土地か
- 狭小地を検討する際に確認すること
- 狭小地での配置計画
- 狭小地に住宅を建てる際に確認したいポイント
- 狭小地に建築した際にかかる費用
- 狭小住宅の間取りに必要なポイント
- 着工前に気にしておきたい工事のポイント
- 実際に建てた際にぶつかった壁と解消方法
- 狭小住宅施工例
- まとめ
狭小地とはどんな土地か
狭小地、狭小地ってよく聞くけど、実際どんな土地なの？
狭小地とは、読んで字のごとく狭くて小さい土地のことを指します。
実際に「○○㎡以下だと狭小地」といった正確な決まりはなく、だいたい100㎡（約30坪）以下になると狭小地を呼ばれることが多くなります。
狭小地は都心部や駅の近くなど、公共交通機関やスーパーなどへ歩いて行けるといった利便性の高い場所で見かけることが多いですよね。
広さに限らず、間口（道路と接している部分）が極端に狭かったり、整形地ではない土地を指して狭小地と呼ぶこともあります。土地の状態だけで見ると狭く感じがちですが、建物が建つと土地の狭さが気にならなくなることもあるんです！
実際に狭小地に建築されたお客様で、建てる前の土地を確認したときと家が建ったときの土地の広さが全然違って感じる、と驚かれたご家族もいらっしゃいました。
狭小地は、比較的利便性の高い場所にあることが多く坪単価（土地の売買価格を土地の坪数で割った金額）が高いため、広い土地を買おうと思うと予算オーバー…ということも考えられます。
例えば、岐阜駅近くの土地で坪単価60万円/坪、面積30坪だと仮定すると、その売買価格は1,800万円となりますが、面積50坪だと3,000万円にもなります。
やっぱり駅近って高いのね。これだと予算オーバーになっちゃう。でも30坪で本当に家が建つのかしら？
狭小地を検討する際に確認すること
細かな建築基準法や防火仕様など地域によってもいろいろな条件をクリアする必要はありますが、狭小地ももちろん建物を建てることは可能です。
狭小地だからって家が建たないわけじゃないのね！意外と土地の大きさも気にならなくて、利便性も良いなら一気に候補地になるじゃない！
物件資料（不動産屋さんで見る物件情報のかいた紙面）で土地を確認することも多いですが、必ず紙面だけでなく現地に行って周辺環境も確認をします。ここでは確認事項の一部をご紹介しましょう。
建築会社が決まっているのであれば、一緒に土地を見に行き、土地についてのアドバイスをもらうのも良いでしょう。
では、狭小地を建築地候補とする際に確認すべきポイントを一緒に見ていきましょう。
ポイント①接道する道路（前面道路）を確認すべし
まず前面道路。道路幅員や交通量などは、狭小地に限らず確認が必要ですが、狭小地の場合は工事をする観点からの確認が必要です。例えば、工事をする際の運搬車や生コン車は通行可能かどうか。車両が入れないとなると、小型車に変えたり、人の手で運んだりしなければなりません。そのため建物の価格に影響することもあります。しっかり確認しましょう。
道路に駐車して工事をする際には警察へ届出を出したり、通行の安全確保のため誘導員さんをお願いしたりと、他とは違った準備や対応が必要になります。
ポイント②敷地の周辺環境を確認すべし
それから周辺の建物。やはり日当たりは気になるので北道路の場合は特に確認します。高い建物ばかりなのか、日当たりは確保できるのか。地域にもよりますが、飲食店などがある場合はにぎわう時間帯や音や臭いについても確認します。
次に駐車場。狭小地は駐車スペースを確保することが難しいことも多く、近くに駐車場があれば借りることができ、駐車計画の候補にすることもできます。近いに越したことはありませんが、隣り合うと夜中の出し入れ時に車のライトが気になることもありそうです。
そして隣地との境界。狭小地だとここがはっきりしているか否かによって建物の大きさに影響することがあります。境界がはっきりしていないと、安全を見て建物をある程度境界から控えて計画することもあり、建物をコンパクトに、なんてことも考えられます。不動産屋さんにも、確定測量をするかや境界明示はどうなっているのか確認することも良いでしょう。
結構見る所があるのね。分からないこともあるし、やっぱり建築会社の人にお願いするのが良さそうね。
ポイント③周りの建物の地盤の高さ
岐阜は河川が多く、ハザードマップの確認も重要事項です。現地を確認に行った際には周辺の建物の基礎の高さを確認し、高くなっている場合は水害対策になっていることもあるので少し調べてみることが良いでしょう。
狭小地に限ったことではありませんが、長良川や揖斐川、木曽川の木曽三川と呼ばれる川が氾濫した場合だけでなく、土地の近くの支流も調べておくことが大切です。ハザードマップには近くの避難場所も記載があるので、合わせて確認をしておくとベストですね。
その地域に以前から建っているお家の高さや形には意味があります。現地の確認に行った際には、一度見てみてください。
狭小地の配置計画
広いLDKや子供部屋の数、収納も欲しいから、敷地目一杯に建物を計画したいけれど、問題あるのかしら？
建ぺい率と容積率
土地には建ぺい率と容積率という規制があります。物件情報を見る方だと記載されているのでピンっとくるかもしれません。
建ぺい率＝建築面積の敷地面積に対する割合
例えば、敷地面積が100㎡で建ぺい率が60％の場合、建築面積としては60㎡以内に収めなければなりません。
容積率＝敷地面積に対する延べ面積の割合
例えば、敷地面積が100㎡で容積率が200％の場合、延べ床面積としては120㎡以内（建ぺい率60％もクリア）に収めなければなりません。※総２階の建物を想定した場合
これを見ると敷地目一杯にお家を建てる、ということが土地によって難しいことが分かります。これだけではありませんが、これらの規制をクリアしながら建物の配置を決める流れとなります。
隣地境界から建物までの距離
隣地境界からの距離は、民法で「50㎝以上離さなければならない」や、境界から1m以内の大きな窓やバルコニーには「目隠しを設けること」といった内容が定められています。ただ「上記と異なる慣習がある場合はそれに従う」ともあり、建築基準法から敷地ギリギリの建築が可能な場合もあります。
敷地内には建物が大部分を占めますが、駐車場や給湯器や室外機など、それ以外にもスペースが必要になってきます。また今後のメンテナンスを考慮すると、建物の周囲には最低でも人１人が通れる幅は残せるとベストですね。
狭小地での建物配置計画は、いくつも選択肢があるわけではありません。道路側に駐車場を確保し、残ったスペースに建物を検討する形が一般的かと思います。要望に優先順位をつけながら、ひとつずつクリアしていきましょう。
狭小地に住宅を建てる際に確認したいポイント
狭小地に住宅を建てる場合、日当たりを確保することが出来るかは重要ポイントとなってきます。接道状況によっても変わりますが、窓の大きさ、高さを隣地の状況と照らし合わせ、日当たりと視線カットの両側から検討したいですですね。
最近の住宅は防犯上や気密性向上、デザインの観点から小さい窓が多くみられます。また窓の数も必要なカ所にあれば良いといった考え方から以前の住宅と比較し少ない傾向にあります。
狭小地に建築した際にかかる費用
普通に建てた時と金額が変わるの？小さい土地に建てるから建物もコンパクトになって安くなるかと思ったけど…？
狭小地では周りの環境によってかかる金額が変わります。先述したように道路が狭くて大型車が通れない場合や道路を通行止めにする必要がある場合、そして電線などの架空線が敷地近くにあった場合などなど。現場の状況によってかかる金額は変わってきます。それらを総称して「狭小地割り増し」と呼ぶことがあります。土地がコンパクトで価格が抑えられたと思ったら…なんてことにならないよう建築会社さんへしっかり確認をしてください。
工事車両が現場内に駐車できないとき、近隣の駐車場を借りなければならないこともありますが、駐車料金については「狭小地割り増し」として価格に含まれていることもあります。きちんと確認しましょう。
また狭小地は都市部に多いと話をしていましたが、そういった地域には防火地域や準防火地域という指定があり、建物を火事に強い仕様にしないといけません。窓や外壁、軒天などなど。またそうした仕様は認定を受けたものでなければならず、通常仕様よりも金額が高くなることがほとんどです。各社どういった仕様でいくら変わるかはしっかり押さえたいですね。
狭小住宅の間取りに必要なポイント
狭小地の間取りはどんな感じになるかイメージが付きにくいかと思います。実際に間取り計画をする際に気にしたいポイントを挙げてみましょう。
気にしたいポイント①
やはり日当たり＆採光です。北道路や住宅密集地などは、どのようにお部屋の明るさを確保するかは気にしたいポイントです。高いところに窓を設けたり、時には天窓を検討したりと、高い位置からの採光が主流です。LDKに大きな窓を設けて明るくするプランが素敵ですが、目線のこともありますので、大きな窓を設けた際には目隠しについても対策が必要ですね。
気にしたいポイント②
気にしたいポイント2つ目は窓の開け方。最近多いデザイン窓は縦すべりや横すべりなど、いろんなタイプの窓があります。狭小地では隣地との境界が近い場合、窓の種類によっては開けたことによって境界から出てしまう…といったことも考えられます。開閉をしたら、どのくらいまで窓が開くのかは確認をしたいところですね。
縦すべり窓や横すべり窓は、通常の窓と違って外側へ開きます。縦すべり窓は90度開く仕様のものもあるので、開いた状態で敷地内かは確認をしたいですね。
気にしたいポイント③
次は各部屋の配置。狭小地の間取りは、採光が取りやすい場所にLDKや明るくしたい部屋を配置します。これはポイント①と関連してきますが、必ず南側が明るいとは限りません。また1階で明るさが確保できなければ2階リビングを検討することもあるかと思います。場所によっては昼間でも照明をつける必要が出たり、夜勤勤務の方だと逆に光が入ってい来ない方が良かったり、部屋によって必要な明るさが違います。どんな生活がしたいかをご家族でしっかり話し合ってください。
建築基準法で「採光に有効な開口部を設けること」と定めがあり、これを遵守しなければなりません。私たちの健康や衛生面でも採光は重要なのですね。
気にしたいポイント④
収納計画も気になります。狭小住宅だと収納計画でお部屋の広さが削られてしまうこともあるため、階段下や小屋裏などの空間を有効利用した収納や各部屋の収納ではなくファミリークロークなどの大容量収納を計画することもあります。各部屋からのアクセスやどんな時に使いたいか、何をしまいたいかなど細かい収納計画を練ることがとても大切です。たくさん収納をつくったけど、意外と使ってない…なんてことがないようにしたいですね。
収納は多ければ多い方が良いと思っていたけど、確かに家もその分家も大きくなるし、何を入れるかまで考えてなかったわ。一度家族で何を収納したいか会議開催決定ね！
着工前に気にしておきたい工事のポイント
戸建て住宅は住宅街の中での工事が多く、近隣の方の理解無くしては工事が出来ません。自分の立場だったら、と考え、どんな対応をしたら良いかを検討するのが良いですね。
近隣挨拶
工事着工前には、近隣にお住まいの方に工事の挨拶に伺います。狭小地だと隣の家との距離が近いことも多く音や振動、車両の出入りなど理解を得ることが必要です。工事が始まることをお知らせし、音が出たり、工事のボリュームによっては振動を与えたり、そういったことがあるかもしれないと、考えられる影響を先立ってお伝えしておきます。そしていつ頃までかかるかを伝えることも大切です。
挨拶はとても大事よね。私だったら丁寧なあいさつがあったらお互い様だし、とか思って少しのことなら多めに見ちゃう！
よくお施主様から「私たちも挨拶へ行った方が良いですか？」とご質問を受けます。今まで住み慣れた土地で建て替える場合と、新しい地域に飛び込む場合で検討した方が良いこともありますが、もちろん、行かれるとより印象が良くなり、建物が完成して住み始めた後も良い関係を築ける可能性が高くなります。
ですが、きっと自分たちだけだと行きにくいと感じることもあるかと思います。そんなときは、建築会社の担当者に一緒に行ってほしいとお願いしてください。担当者の工事挨拶時に「お施主様の○○さんです」と紹介してもらうととてもスムーズに挨拶ができます。
建物の位置確認
工事をするにあたって、敷地のどの位置に建物が建つか確認をします。図面と現地の両方です。図面で確認するのと現地で実際に寸法を充てるのでは、感じ方も体感も全く違います。例えば同じ50㎝の隙間を通るとして、近隣住宅との壁の間を通るのと、開けた場所での50㎝は感じ方が変わる（個人差あり）ため、要注意です。
敷地の確認は実際に打ち合わせた担当者と現場の担当者の両者に立ち合ってもらえるとより安心ですね。
狭小地の場合は、給湯器や室外機など建物周りに配置する機器等で人が通りにくくなることも考えられます。今後のメンテナンスのことも考えると人が通れる幅は確保できるとベストですね。
実際に建てた際にぶつかった壁と解消方法
家を建てる、というイベントは一生に一度で最大の買い物、と言われます。人生に一度なのでもちろん初めてのことばかり。そこでここでは実際に狭小地に建築をされたお施主様が、どんな壁にぶつかって、どうやって解消をしたのかお伝えします。ぜひ参考にしてください。
壁1：境界ブロックはどっちのもの？
祖父の土地に建築をしようと思ったのですが、境界明示がはっきりとしていませんでした。自分たちとの敷地と隣家との境界にはブロックが積んでありました。しかし、どちらの境界に施工してあるのか、はたまた境界をまたいで施工してあるのか、分からない状況で、そのまま施工して揉めるのも避けたいし、施工せずに目隠しフェンス等が施工できないのも困るしで、どうしたら良いか分かりませんでした。
えー。こんなのどうしたら良いの？ご近所さんだから、今後のことも考えると穏便に済ませると嬉しいなぁ・・・。
ブロックの撤去費と施工費を折半して負担し、こちらの目線もお隣りへ行かないように施主負担でフェンスを施工しました。まずは建築会社へ自分たちの要望と不安をお伝えしたところ、担当者の方が間に入って交渉をしてくれました！隣家の方にも納得していただけるような金額と施工案を持って挨拶含め何度も訪ねていただき、私たち含め納得のいく結果で進めることが出来て、住んだ今も良い関係が続いています。
こういった場合は近隣の方もどちらのものか分からないケースが多く、お相手もどうしたら良いか困っていることがあります。その場合、お施主様が直接伺っても方向性が決まらない場合も。そんな時は私たちにお任せください！過去の経験や相手方の要望もお聞きした上で、お施主様へご相談し、より良い方法を検討いたします。
壁2：部屋に光が入ってこない？
駅近の物件が気に入り、購入を検討していましたが、周辺が住宅ばかりの北道路。とくに南側は３階建ての建物。唯一東が駐車場になっていましたが、明るいLDKになるのかがとても心配でした。
南側に3階建て？東側からでも光ってとれるの？LDKは家族の集まる場所だから明るさは捨てられないし、どうしたら良いの？
南側に水廻りを、北側にLDKを配置した間取りを計画しました。最初は「LDKは南側」が当たり前だと思っていたので、北側LDKを提案されて「え？」と思いました。ですが、窓の大きさや配置、室内の壁面を無くしオープンにすることで、思っていた以上に明るい部屋になりました。北側LDKは玄関からのアクセスや家事動線も短くて、そして明るくてとても満足しています。
『直射日光が入らない≠明るい部屋にならない』ではありません。北側も窓があればそれなりの明るさを確保することも可能です。面積が限られる狭小地は、吹き抜けや天窓はスペースを取られる形となり最善策ではないこともあります。どこから光を確保するのか、しっかりと現地を確認しプランニングしています。
壁3：駐車場の計画は敷地内？
建築地は駅近の歩道を挟んでの26坪程度の狭小地。駐車場は1台敷地内に確保したいけど、人通りや車通りがとても多く、駐車をするのも中々難しい。住めば慣れるとは聞くけど、これが毎日になると思うと正直そのまま進めることが出来ませんでした。
狭小地の駐車場計画ってどうするのかしら？。特に駅近の大通りなんてすごいテクニックがないと難しそう・・・。
敷地内には駐車場を設けず、近くの契約駐車場に停めることにしました。最初は敷地内の駐車場を計画していましたが、幸いにも隣地が月極駐車場だったことや、駅近に住むので今後どれくらい車に乗るかを試算したことが大きかったです。正直、駅が歩いてすぐだったこともあり将来的に車を手放すという話は夫婦でしていたので、判断材料が欲しかったのかもしれません。実際にこれからかかる可能性の金額を目で見える形で試算してくれたのが、決断の一番の理由になりました。その代わり敷地内に小さな自転車置きスペースを設けました。
何を優先事項とするかはそのご家族で全く違います。単純に「駐車場代がかかるから敷地内に駐車する」という結果ではなく、根拠もすべて確認したうえで結果を出すことで、未来の計画も考えることにつながります。狭小地という限られた敷地内で自分たちにベストな計画は何なのか。それが分かるような資料や資金計画、プランニングは全て無料でお出ししています。
狭小住宅施工例
当社で建築された狭小地の施工事例をご紹介します。
室内は狭小地を感じさせない明るさと広さ。コンパクトと大容量収納を使い分けて計画しています。横でつなげた家事動線も最短で動きやすい。そんなお家となっています。
駅前の大通りに面した狭小地。1階を貸店舗、2・3階を住居スペースに。大きなバルコニーと階段に面しない広いLDKのご要望を叶えながらも、日当たりや大通りの目線カットは忘れない窓配置。狭小地ならではのお家となっています。
まとめ
狭小地についてのポイントをいくつか紹介してきました。狭小地は法的なことも含め、新築のイメージが難しい土地になります。購入前、計画前には建築会社と一緒に現地を見てもらい、より詳細な提案をしてもらうことがベストだと考えます。最後に土地購入判断をするのは皆さんご家族です。その判断をする材料を建築会社へお願いしてください。
この記事を最後までお読みいただき、ありがとうございました。この中のひとつでも参考になれば幸いです。気になることがありましたら、いつでもお問合せ・ご相談ください。
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